住宅ローンにはどのような種類がある？

ひとくちに住宅ローンといっても、「金利タイプ」「借入先」「返済方式」「ローン形態」それぞれに種類があります。つまり、金利をどうするのか・どこから借りるのか・返済方法はどうするのか・誰がローンを組むのかによって異なるため、それぞれの特徴を理解しておくことが大切です。

金利タイプ

金利タイプには、「変動金利」や「固定金利」、「一定期間固定金利」などの種類があります。金利変動の有無やタイミングによってタイプが異なるため、しっかりとチェックしておきましょう。

変動金利

変動金利とは、「適用金利が変動する可能性がある」金利タイプです。返済開始直後は、金利が低く設定されているのが特徴。固定金利や一定期間固定金利と比較すると、返済開始直後の返済額を減らすことができます。

ただし、金利は5年毎に見直され、金利が高くなることも。金利が低くなる・変わらないといった場合は家計へダメージはありませんが、金利が高くなると毎月の返済額に苦しむことが考えられます。「金利見直し前の125%を超えない」といったルールがあるものの、ネット銀行ではルールが適用されない可能性もあります。

固定金利

固定金利には、「住宅ローン返済期間中に金利が変わらない」という特徴があります。

返済開始直後は変動金利よりも金利が高めですが、見直しした変動金利よりも金利が低くなる可能性があります。たとえば「変動金利を利用したら、見直しによって金利が高くなった」という場合には、固定金利の方が返済総額を抑えることができるでしょう。

金利の見直しがない固定金利では、毎月の返済額が変わることがありません。そのため、計画的に返済ができるというメリットもあります。変動金利では「見直しによって金利が高くなったらどうしよう」という不安があるため、精神的にも安定した返済を希望する方は固定金利を選ぶと良いでしょう。

一定期間固定金利

一定期間固定金利タイプには、「返済開始直後から一定期間は金利を固定し、期間終了後は変動金利となる」という特徴があります。住宅購入時はなにかと支出が増えがちなため、「しばらくの間は金利変動リスクを回避したい」と考える方におすすめです。

なお、一定期間の長さは商品によって異なり、一定期間の長さが短いほど固定金利が低く設定されます。そのため、「返済開始直後は返済額を抑えたい」という方は期間が短いタイプ、「変動金利となるタイミングを遅らせたい」という方は期間が長いタイプを選ぶと良いでしょう。

借入先

住宅ローンをどこから借りるかも選択する必要があります。住宅ローンの借入先には、「民間金融機関」や「公的融資」、「フラット35」などがあります。

民間金融機関

民間金融機関とは、メガバンクや地方銀行、信用金庫、農協などをさします。また、近年ではネット銀行も登場しており、申込みから借入れまでのすべてをインターネット上で行えます。

民間金融機関の数は多く、商品も豊富なため、「幅広い選択肢から住宅ローンを選びたい」という方におすすめ。また、普段利用している金融機関で住宅ローンを組めた場合は、特典を受けられる可能性もあります。

公的融資

公的融資では、国や自治体、関連機関などから住宅ローンを借ります。

たとえば、自治体の住宅ローン事業を利用したり、財形貯蓄利用者が「財形住宅融資」を受けるなどの方法があるでしょう。融資決定には、購入する住宅の床面積や技術基準などを満たす必要があります。

なお、自治体の住宅ローン事業では、民間金融機関と提携し、利息の一部を自治体が補填してくれることも。低金利で住宅ローンを組めるメリットがあります。

フラット35

住宅融資機構と民間金融機関が提携して融資を行う住宅ローンです。公的融資でありながら、民間金融機関の窓口で申し込みを行えます。

フラット35は固定金利となっており、返済期間は21～35年が基本。返済期間を20年以下とするフラット20などもあります。また、「返済開始直後だけ金利を下げたい」という方には、フラット35 Sも用意。契約時には返済総額と期間を正確に把握することができるため、計画的な返済を希望する方におすすめです。

返済方式

住宅ローンの返済方式には、「元利均等返済方式」と「元金均等返済方式」があります。どちらを選ぶかによって返済総額や返済期間が異なるため、自分に合った返済方式を選びましょう。

元利均等返済方式

元利均等返済方式には、「毎月の返済額が変わらない」というメリットがあります。そのため、計画的な返済が可能です。

ただ、元金と利息の合計が一定になるようにしており、返済開始直後は元金の割合が低く、だんだんと元金の割合が増えていくという特徴も。そのため返済期間が長引きやすく、返済総額が高額になりがちであるというデメリットもあります。

元金均等返済方式

元金均等返済方式では、住宅ローン返済期間中の元金が一定になるのが特徴です。返済開始直後は元金と多くの利息を支払いますが、だんだんと利息分が減り、返済額が少なくなっていきます。そのため、元金の返済が早く進み、返済期間や返済総額を短くすることが可能。

ただ、返済開始直後は利息分が最も多いため、家計への負担が増します。そのため「返済開始直後の出費を減らしたい」という方には向いていませんが、「住宅ローン返済中に歳をとることを考えて、後の返済額を少なくしておきたい」という方にはおすすめです。

ローン形態

「住宅ローンは世帯主1人が借りるもの」と考えられがちですが、借入額が多い場合には2人で借りることもできます。また、2人で借りる方法にも種類があり、「ペアローン」や「リレーローン」「収入合算」などから選択します。

ペアローン

ペアローンでは、ローンを組む2人それぞれが契約を結びます。夫婦や親子でローンを組むことができ、借入額が多い場合でも安心です。

たとえば4,000万円のローンを債務者の1人が2,500万円、もう1人の債務者が1,500万円のローンを組むことが可能。債務者それぞれが住宅ローン控除を受けられるため、減税対策にもつながります。

リレーローン

リレーローンでは、まず1人（主債務者）がローン契約を結んで一定期間の返済ののち、次の1人（連帯債務者）が返済を引き継ぎます。

リレーローンは親子で利用することが多く、たとえば総返済期間35年のうち20年を親が返済し、残りの15年を子が返済するなどのケースがあります。「親の年齢が高く、長期間のローンは組めない」といった場合でも、子がローンを引き継いで返済を長期間にすることが可能です。

なお、住宅ローン控除については、主債務者・連帯債務者それぞれが受けられます。

収入合算（連帯債務型・連帯保証型）

「1人の収入では住宅ローンを組むのが難しい」といった場合におすすめのローン形態です。夫婦や親子の収入を合算してローン審査を受けることが特徴。

また、収入合算には連帯債務型と連帯保証型があり、連帯債務型ではすべての債務を契約者ともう1人が連帯します。一方連帯保証型では債務者と連帯保証人と位置付けられ、契約者がローンを返済できなくなった際に連帯保証人が債務を負います。

なお、収入合算では手数料や諸経費を1人分で済ますことができます。ただし、連帯保証型の場合は、連帯保証人が住宅ローン控除を受けることはできません。